Sob o rito dos recursos especiais repetitivos, ou seja, neste caso a decisão do STJ vincula os demais tribunais e Juízes, foi firmada a seguinte tese relativa ao cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda.
Por unanimidade a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Julgamento do REsp 1937821/SP, decidiu que a base de cálculo do ITBI não está vinculada ao valor venal para cálculo do IPTU. Para os Ministros a base de cálculo do ITBI é valor da transação declarada pelo contribuinte.
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, quando essa transmissão ocorre inter vivos e de forma onerosa, ou seja, em regra mediante uma compra e venda.
Conforme dispõe o artigo 38 do Código Tributário Nacional a base de cálculo do referido imposto, é o valor venal dos bens ou direito transmitidos.
Nesse contesto a maioria dos Municípios adota como base de cálculo do ITBI a mesma base de cálculo do IPTU, ou seja o valor venal do imóvel. Há ainda alguns Municípios que estabelecem um valor distinto do valor venal do imóvel para servir como base de cálculo do ITBI.
Contudo conforme afirma o Ministro relator do recurso em comento “no que tange à base de cálculo, a expressão valor venal contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para a transmissão imobiliária. “
Ocorre que numa transação de compra e venda existem muitas variáveis, como a necessidade do comprador e do vendedor, o estado de conservação do imóvel, a localização, dentre tantas outras coisas, que determinará o valor real do bem, que na maioria das vezes é bem distinto do valor venal considerado na planta genérica para o cálculo do IPTU.
Há situações em que o valor de venda do imóvel pode ser um valor acima do valor venal, ou por outro lado, bem abaixo desse valor. Portanto, colocar o valor para o calculo do ITBI em um valor estático, quando este na maioria das vezes sofre muitas variações, pelas diversas razões já mencionadas, é um fator de injustiça.
Assim, concluiu o Ministro que lançamento do ITBI deve ocorrer pelo valor da transação declarado pelo contribuinte que goza de presunção que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio.
Desta forma o contribuinte quando precisar recolher referido tributo, se o valor da transação for menor que o valor venal estabelecido pelo fisco, este poderá manejar recurso administrativo ou ação judicial, buscando a adequação do valor.
Fonte: Site do STJ
Maria Antônia Dias Polini
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